МИКРО - ФЛИППИНГ квартир в Москве. Сделка, как БЕЗУБЫТОЧНЫЙ Бизнес-Проект для получения дохода

НАЧНЁМ СЕГОДНЯ

ОСНОВЫ УСПЕШНЫХ СДЕЛОК

Учитывая особенности современного рынка и выхода на него участников в виде самостоятельных игроков, не желающих пользоваться услугами Агентства недвижимости, я предлагаю простые и прозрачные формы взаимовыгодного ПАРТНЕРСКОГО сотрудничества для Продавцов и Покупателей недвижимости.
В задействованных методах реализации или покупки мои Партнеры не оплачивают комиссию за услуги.

Кратко, в разделах сайта, представленных ниже, я расскажу Вам о факторах и основных моментах, которые обеспечивают достойный результат по сделке с максимальным финансовым эффектом для Участника и о способах получения дохода МИКРО - ФЛИППИНГ Квартир и Апартаментов - дизайнерский тюнинг, ранее подготовленного и отремонтированного объекта с минимальным бюджетом на его финальный ремонт. Аналогичен по формуле исполнения тюнингу авто.
В разделе "Быстрой навигации" Вы можете выбрать интересующую Вас тему.

МНОГОЛЕТНИЙ ОПЫТ

ЗНАНИЕ СТРАТЕГИЙ

УВЕРЕННОСТЬ В УСПЕХЕ

КАЧЕСТВЕННЫЕ РЕШЕНИЯ и подходы при сделках с НЕДВИЖИМОСТЬЮ МОСКВЫ

С 1998 года

ОРИЕНТАЦИЯ В РЫНКЕ

РАЗДЕЛ НАВИГАЦИИ

БЫСТРЫЙ ПЕРЕХОД К РАЗДЕЛАМ САЙТА
ПРОДАЖА
НЕДВИЖИМОСТИ

ФОРМЫ РАЗМЕЩЕНИЯ

ЦЕНООБРАЗОВАНИЕ
И КОРРЕКЦИЯ

СТРАТЕГИИ ПРОДАЖИ

УЗНАТЬ
ПОКУПКА
НЕДВИЖИМОСТИ

ФАКТОРЫ ВЛИЯЮЩИЕ
НА СТОИМОСТЬ

АНАЛИТИКА И МОНИТОРИНГ

СТРАТЕГИИ ПОКУПКИ

ПЕРЕЙТИ
СОПРОВОЖДЕНИЕ

ДОГОВОРЫ ДКП

СОГЛАШЕНИЯ

СДЕЛКИ

ПОДРОБНО
ИНВЕСТ
ПРОЕКТЫ

СПОСОБЫ
ПОЛУЧЕНИЯ
ДОХОДА

МИКРО - ФЛИППИНГ

ХОЧУ ДЕТАЛИ
ПОМОЩЬ
ПРОЕКТУ

ЕСЛИ МОИ СОВЕТЫ

ПОМОГЛИ ВАМ

ХОЧУ ПОМОЧЬ
АВГУСТ 2023

ПИКОВЫЙ: ЦЕНА (+) 2 - 4 %
РЕКОМЕНДОВАН: ПРОДАЖА
СДВИГ ЦИКЛА:
НА ДВА МЕСЯЦА РАНЬШЕ
ПРИЧИНЫ:
ПОНИЖЕНИЕ КУРСА РУБЛЯ,
ВХОД ИНВЕСТОРОВ В КВ.М
E - MAIL

ПРЕДЛОЖЕНИЕ СОБСТВЕННИКУ ПРИ ПРОДАЖЕ

ВЫ НЕ ОПЛАЧИВАЕТЕ КОМИССИЮ ЗА УСЛУГИ

ДАЖЕ ПРОДАВЕЦ ПИРОЖКОВ, ОСТАВЛЯЕТ "ЗАЗОР" НА ТОРГ, ЭТА ПРАКТИКА СЕБЯ ОПРАВДЫВАЕТ ВСЕГДА

МЫ БУДЕМ ПАРТНЕРАМИ. СОВМЕСТНО И СОГЛАСОВАННО УЧАСТВУЕМ В ПРОЦЕССЕ ПРОДАЖИ ВАШЕГО ОБЪЕКТА ДВУМЯ ПРОСТЫМИ СПОСОБАМИ ЕГО РЕАЛИЗАЦИИ:

Я РАБОТАЮ, ПРЕДЛАГАЮ И РЕАЛИЗУЮ ОБЪЕКТ ПОКУПАТЕЛЮ, КОТОРОГО НАХОЖУ , БЕЗ ПРЕДУСМОТРЕННОЙ СКИДКИ ПО УСТАНОВЛЕННОЙ СОБСТВЕННИКОМ ЦЕНЕ

ОГОВОРЕННУЮ СУММУ СКИДКИ РАСПРЕДЕЛЯЮ ПО СВОЕМУ УСМОТРЕНИЮ И ПО СИТУАЦИИ. КОНТРОЛИРУЮ РЫНОК НА НАЛИЧИЕ "СЕРЫХ ПОМОЩНИКОВ" (НЕСОГЛАСОВАННЫЕ РАЗМЕЩЕНИЯ)

СКИДКА И ЕСТЬ МОЕ ВОЗНАГРАЖДЕНИЕ ЗА РАБОТУ, КОТОРОЕ ПО ФАКТУ, ПЕРЕКЛАДЫВАЕТСЯ В ЭТОМ СЛУЧАЕ НА ПОКУПАТЕЛЯ

СОБСТВЕННИК ИМЕЕТ ВОЗМОЖНОСТЬ СДЕЛАТЬ СКИДКУ ПРИ ТОРГЕ С ПОКУПАТЕЛЕМ, КОТОРОГО НАШЕЛ ОН, ЛИБО ПРОДАТЬ ОБЪЕКТ ПО ПОЛНОЙ СТОИМОСТИ, НА СВОЕ УСМОТРЕНИЕ

Глубокое заблуждение Продавцов, которое влечет за собой ряд потерь в реальности. Вас могут срезать по цене "перекупщики" и Вы не получите ни одного звонка от реального Покупателя, продадите в итоге им на "дне", а не по максимально возможной стоимости. Инструмент - "ценовая воронка", когда клон объекта ставят в рекламе ниже, получая звонок и целенаправленно отсекая Покупателя.

Мне, как и многим другим участникам рынка, важен не статус объявления (от кого размещено), а стоимость объекта, его состояние и юридическая чистота. Продавая свои собственные квартиры я всегда специально отмечал в рекламе. что я агент, риелтор, представитель и т.д. Тем самым, я отсекал тысячу агентов на прозвоне из сомнительных контор- однодневок (по 1000 объявлений), не получал сотню "пустых" звонков и "холостых" просмотров, где бойскаут, он же "агент-купец", с просьбой "сфоткать для слепой и неходячей бабушки" квартиру (для серого размещения на площадках) портил мои уши рассказами о наличных в чемодане.

Нужно четко анализировать реальный спрос и оценивать правильность выбранных стратегий и ценообразования для успешной продажи. В указанном случае этого сделать не получится, т.к. "хлопать в ладоши", типа "БИНГО" всем нужна моя квартира и нужно поднимать еще на миллион выше рынка, обычно приходится не долго, недель пять. Долго и нудно потом приходится отслеживать "серые" объявления (до 10 штук на площадке) своего объекта, размещенные непонятно кем и по непонятной цене и падать с ценовой вершины "успеха" по капле до уровня реального рынка.

Ответ (комплексный) на вопросы ниже поможет Вам понять суть происходящего при такой форме продажи, найдите его для себя:

почему так часто задают вопрос "кто Вы, собственник или риелтор?" и при ответе Риелтор сразу теряют интерес?
кто предлагает мой объект на площадках, на каких условиях и какие схемы для получения своей прибыли они используют?
где гонорар агента, который выставил в рекламу объект ниже заявленной мною цены. Он мне будет доплачивать?
каков будет итог если на кухне в одной квартире будет пять+ хозяек и они еще будут конкурировать между собой за первый звонок от Покупателя (множественные рекламные объявления Вашего объекта)?
может ли "отвалиться" потенциальный Покупатель моего объекта если он обратится через "серого" представителя или по его рекламе, т.к. цена у него ниже, чем моя?
смогу ли я поднять стоимость объекта при благоприятных условиях рынка если на площадках еще пять объявлений по разным ценам? Смогу ли я продать по максимуму или сорвусь от указанных "заболеваний" и отдам с недополученной прибылью?
почему мне всегда говорят при обращении с претензией о несанкционированном размещении рекламы, что агент, который разместил объект и спер фотографии внезапно уволился?
и последний... почему мне так повезло с агентом и он берет в 23 раза меньше самого адекватного предложения на рынке этих услуг? Удача или со мной играют "краплеными картами"?

ХОЧУ КОМПЛЕКС

"Кенгуру" - применяется на первоначальном этапе с большим шагом коррекции в (500т) для быстрого определения дельты рынка. Используется на второстепенной "сырой" площадке, где определяется спрос по звонкам. Если к Вам не идет Купец совсем или звонков достаточно (коррекция +/- 500т).

"Заяц" - коррекция с малым шагом (300т), если Покупатель идет два раза в неделю, но не берет и не торгуется на данную сумму, Вы продаете высоко и будете вынуждены опускать стоимость на (300т), либо данная величина будет предметом торга если Вы близко к рынку.

"Улитка" - стратегия с малым шагом (50т) используется для напоминания потенциальным Покупателям (отложившим объект к себе в избранное) о своем объекте. Прыжки по цене на данную величину раз в неделю необходимы и увеличивают успех на 40% (о Вас вспомнит Покупатель, получив рассылку).

ХОЧУ ОТВЕТЫ

НАЧНИТЕ СЕГОДНЯ ПО
ПАРТНЕРСКОЙ ПРОГРАММЕ

ЦЕНООБРАЗОВАНИЕ
И КОРРЕКЦИЯ

Комбинация данных стратегий в нужный период дает очень хорошие результаты и высокую отдачу объекта. Хорошо, если Вы умеете искусственно "поднять рынок" при отсутствии конкурентов в Вашем доме и действуете комплексно.

"ПРОДАЖА ОТ СОБСТВЕННИКА"

Правильное определение рыночной цены (максимальной отдачи) основной критерий успеха!

Даже самый опытный "динозавр" рынка "сходу" не скажет сколько стоит Ваш объект, пока не разместит его правильно на площадках и не проведёт ряд мероприятий по коррекциям его стоимости. Правильное ценообразование начинается с устранения пожеланий, типа "я мониторил и, теперь хочу столько" и утверждений - самовнушений, типа "моя квартира лучше", чем квартира Соседа - Продавца. Вы "мониторили" ВИРТУАЛЬНЫЙ РЫНОК, который не имеет ничего общего с рынком РЕАЛЬНЫМ и отличается часто на миллион, другой. Анализировать (если умеете) нужно реально проданные объекты, а не снятые с продажи ("заманухи", тестовые, виртуальные), которые можно найти в "историях снятых объявлений" на ресурсах.

Продажу начинать можно двумя способами: "снизу" и поднимать, "сверху" и опускать. Разницы нет, т.к. при правильной схеме и стратегии результат будет одинаковый - отдача по рыночной стоимости, с возможным плюсом 300 -500 т. выше рынка, при удачном выборе Партнера (агента, риелтора). Вопрос времени. Снизу получается быстрее С ТЕМ ЖЕ ФИНАНСОВЫМ РЕЗУЛЬТАТОМ. Рынок не обманешь. Вас будут "поднимать" сами Покупатели. Главное, не продать "первому встречному".

Хотите продать дорого - сделайте простые выводы и действия:

Всегда условия диктуют Покупатели и именно они формируют РЕАЛЬНЫЙ рынок. Поставьте себя на место Покупателя и думайте с его позиции стоя перед "прилавком".
Продавцы формируют ВИРТУАЛЬНЫЙ рынок на рекламных площадках, поэтому стоимость аналогичных объектов в одном доме может отличаться на миллионы. Эффект домино "Я хочу!" - посмотрел и выставил выше, чем "Сосед", который захотел до этого продать яйцо по цене курицы.
При старте продажи нужно смотреть на аналогичный объект, выставленный по минимальной стоимости и анализировать сроки его размещения (историю изменения цены).
Не брать за основу аналитику рекламных площадок и их оценку, она в 70% случаев ошибочна, причем в обе стороны. Объект может стоить на миллион дороже, чем показано в оценке ресурса.
Коррекция цены на 50 000 - 100 000 рублей в Москве ничего не дает. Это цифра хороша для местечкового провинциального городка, где объект стоит 1.5 млн. Шаг коррекции - он же предмет торга в Москве 300 - 500 т.
Тестировать цену и отдачу объекта нужно на второстепенной площадке (не на той, которую Вы выбрали основной для продажи). Нащупали рынок (без пометки "продажа от собственника", переносите на основную.
Следует снимать объявление после 60 дней экспонирования, делать новые фото с других ракурсов и выставлять, как новый объект с новой ценой.
Используйте разные стратегии продажи и комбинируйте их на разных этапах, контролируйте все площадки на предмет размещения Вашего объекта "серыми" агентами, которые работают исключительно на свою копилку.

СТРАТЕГИИ
ПРОДАЖИ

ХОЧУ ПОДРОБНЕЕ

"Так я получу больше и продам быстрее!"
Несомненно... Больше звонков, просмотров и "лапши"...

ПРОДАЖА НЕДВИЖИМОСТИ

Вы играете в "шахматы", только вместо фигур на этом поле метры и большие деньги, поймите это.
В шахматы с профессионалами я не играю, потому что есть мастера, которые мне поставят мат в пять ходов, т.к. они играют на уровень лучше.
На рынке недвижимости есть свои инструменты, технологии и многоходовки.
Я расскажу Вам о факторах, стратегиях, основных моментах и критических ошибках, которые не обеспечивают достойный результат по Сделке.

Подготовка к реализации объекта занимает две недели. "Старт с места" - это ошибка, которая приводит к дрифту...

Есть три стратегии продажи, которые используют профессиональные (опытные) участники рынка, комбинируют их в разные периоды продажи...

На время продажи Продавец и риелтор должны стать Партнерами, работать строго по нотам и сценарию, как хорошие музыканты и актеры...

ПРОСМОТР
"Успешный дуэт"

Это ВАЖНЫЕ моменты и я их продублировал здесь из раздела "Инвестиции и проекты".
Если Вы думаете, что работа риелтора на просмотре заключается в том, чтобы постоять и помычать, то Вам нужен Агент или кот, а не риелтор.

Риелтор работает самостоятельно до просмотра и после него, а на просмотре он работает вместе с Вами дуэтом, смотря в сторону, но видя глаза Покупателя и его реакции (фиксируя их) на Ваш рассказ, который Вы подготовили вместе с ним заранее, выучили тезисы (я обычно пишу план) и структуру общения на просмотре с учетом того, кто пришел с Покупателем.

Если Ваш представитель не предложил Вам сделать этот сценарий, возьмите это на себя. Нужно понимать, где стоять (что прикрыть, что открыть и на что сделать упор).

Наша ЦЕЛЬ: продать объект выше рынка, плюс получить бонус за старания при изучении своей партии на "скрипке" (завит от подготовки).
Вы должны удивить и убедить!

Просмотр - это основа Успеха.
Для некоторых ЦЕНА - ВТОРИЧНЫЙ фактор и они купят Вас, а не соседа.

Жесты "тормозов": иногда Продавец в порыве страсти и любви к своему детищу начинает рассказывать лишнее или не о том. Ваш Партнер должен получить массу информации не от Вас, а от другой стороны, чтобы знать на что акцентировать и как планировать разговор после просмотра.
Размещение персон на просмотре: они должны оказаться между Вами в центре. Беседа должна иметь трехсторонний вид (агента не замечаем), риелтор (следим).
Ведение беседы: переключение их внимания с одного на другое и акцент на детали (один про подсветку, второй про качество проводки), один начал про фасады кухни, второй рассказал, как долго он искал качественную фабрику.
Торможение персон на просмотре: помещение в приоритете (сделан коридор) вошли встали перед зеркалом в пол и посмеялись, один - что оно не из королевства кривых зеркал, второй - вез из Италии на руках.
Проводка персон: мимо помещений с проблемой или в плохом состоянии (одна комната), сразу в лучшее помещение (вторая комната). Если есть вид с лоджии, то туда (постояли, пообщались), в коридоре перед выходом встали, сделали приятное дамам, сняв бахилы (предварительно оденьте), пообщались еще об энергетике объекта.
Учитывать время суток и солнечную сторону. При ошибках выбора штор и закрыв их днем все станут серыми, голубыми или желтыми.
Показы лучше на вечер, но не совсем, когда темно. Идеальное время -закат. Больше подсветки. Днем видны все косяки прораба.
Комплементы и обслуживание Дам стоя у шкафа для их туфелек.

Надеюсь, понятно, даже из этого списка, что успех получения желаемых сумм, кроется в каждом пункте. Каждый пункт имеет свою стоимость. Чем лучше отыграет Ваш дует, тем больше пунктов по 100т я смогу сюда написать. И, тем дороже будет билет на Ваш качественный спектакль в Вашем храме искусства.

ХОЧЕШЬ ДОРОЖЕ
"ВЛОЖИСЬ"

Любая Успешная продажа требует инвестирования в его минимальную «Упаковку» и «марафет». Если Вы намерены продать дороже, то не ленитесь и не экономьте на мелочах. Вспомните о предпродажной подготовке авто и идите по аналогу.

Обязательно отрегулировать и смазать петли дверей и окон (помойте).
Перед просмотром помыть зеркало в ванной комнате, убрать щетки и прочее.
Купите постеры и высокие дешевые вазы и разместите их в зоне выхода из лифта на время просмотра (потом убрать).
Вставьте перегоревшие лампочки в общем коридоре. Уберите мусор и курящего соседа с его стулом. Начиная со входа в подъезд за 15 минут пройдитесь с парфюмом (на стены).
Уберите посуду со столешницы (будет уютнее и кухня кажется вместительнее). Минимум обуви у входа. В шкафу порядок - откройте.
Шторы: днем открытые, вечером закрытые (дают эффект контраста и красоты интерьера).
Белые ковры, типа овца - накидать, как можно больше (купите). Подчеркивают чистоту, уют и аккуратность собственника (потом свернуть). Стоят копейки, но прибавляют к стоимости, окупая себя в разы. Красивые пледы.
Если лифт с маргинальными художествами, попросите их удалить или пробуйте сами.
Если есть дети - на время просмотра лучше гулять. Отвлекают внимание от нужных деталей.

Касается исключительно объектов, которые рассчитаны на Покупателей уровня средний плюс, находятся в хорошем районе и имеют качественную отделку...

При альтернативной сделке необходимо выводить стоимость четко по - рынку и ее держать, чтобы Купец всегда был «на крючке» и работать исключительно на скидке (300).

АЛЬТЕРНАТИВА
"РАБОТА НА СКИДКЕ"

Пытаясь получить «максимум» за свою, Вы будете вынуждены терять на альтернативном варианте, которого может не быть на момент авансирования Вашего объекта и Вы будете брать то, что предложено рынком, а это всегда выше.

Есть альтернатива, предлагайте сделать скидку для выхода на сделку. Нет альтернативы, которая Вас устраивает, держите цену и скидку не делайте.

Это советы для минимальных действий, которые при правильном их использовании (понимании) существенно помогут прибавить к цене Вашей Квартиры и выйти на Успешную сделку, а не просто продать квартиру, как Ваш сосед (конкурент).

КТО НА СВЯЗИ ИЛИ
"КТО ПРИШЁЛ С КУПЦОМ"

Этот раздел как раз относится к "шахматной партии" и важен именно в деталях игры. Я всегда провожу грань между двумя схожими понятиями Риелтор и Агент. Это разные люди...

я определяю за первые 30 секунд, кто звонит, по первым словам из динамика, в соответствии с этим я веду разговор в разных ключах и ставлю перед собой задачи, выстраивая беседу. Поясню, и Вы сможете это проверить. Риелтор Покупателя сначала внимательно изучает описание, правоустановку, фото, локацию и еще много чего, сравнивает это с требованием Клиента, а уже потом набирает мой (Ваш) номер и задает детальные и профессиональные вопросы. Я понимаю, что с той стороны будет "шахматная партия", весьма сложная, потому что этот соперник качественно работает на карман Клиента и может оказаться "профнаркоманом" - это риелторы, которые получают УДОВОЛЬСТВИЕ от результата сделки и своей работы, продав или купив объект с максимальной выгодой для Клиента, материальное - вторично. Они играют партию между собой, а проигрывать не любит никто!

если первые 30 секунд Вам мычат с вопросами: " а видна ли из окна Останкинская башня и что по правоустановке?", Вы понимаете, что Ваш собеседник Агент, который вырученные деньги от работы в службе Янд доставки потратил на белую рубаху, причем совсем недавно и одну, что он скорее всего очень жадный.

В Вашем (моем) рекламном объявлении в первую очередь будет указана правоустановка и вид на башню в тексте и она будет на фото, если она рядом, т.к. это плюс к стоимости однозначно. Он НЕ ЧИТАЛ и не смотрел фото, а просто позвонил. Либо ищет собственника (прозвон), либо Покупателю очень "повезло с экспертом», хороший шанс для Вас продать дороже.

ПРЕДЛОЖЕНИЕ ПОКУПАТЕЛЮ НЕДВИЖИМОСТИ

ВЫ НЕ ОПЛАЧИВАЕТЕ КОМИССИЮ ЗА УСЛУГИ

ВЫ САМОСТОЯТЕЛЬНО ИЛИ С МОЕЙ ПОМОЩЬЮ НАХОДИТЕ ПОДХОДЯЩИЙ ВАМ ВАРИАНТ

ПОСЛЕ ПЕРЕГОВОРОВ С ПРОДАВЦОМ, ОПРЕДЕЛЯЕТЕ ОЗВУЧЕННУЮ ВАМ ФИНАЛЬНУЮ СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА ПО ИТОГУ ВСТРЕЧИ

ВЕЛИЧИНА МОЕГО ВОЗНАГРАЖДЕНИЯ БУДЕТ ПРЕДМЕТОМ ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО ТОРГА С ПРОДАВЦОМ ОБЪЕКТА (ЕГО ПРЕДСТАВИТЕЛЕМ) С МОЕЙ СТОРОНЫ

ВЫ ПОЛУЧАЕТЕ БЕСПЛАТНО: ПОМОЩЬ В ПОИСКЕ, СОПРОВОЖДЕНИЕ СДЕЛКИ (БАНК, ДОГОВОР, АКТЫ, ДОП.СОГЛАШЕНИЯ И КОНСУЛЬТАЦИЮ)

АКЦИЯ "БЕРИ ПО МИНИМАЛЬНОМУ РЫНКУ" ЕСЛИ ОБЪЕКТ, КОТОРЫЙ ВЫ ХОТЕЛИ КУПИТЬ УЖЕ АВАНСИРОВАЛИ, НО ЖЕЛАНИЕ ЕГО ВЗЯТЬ ЕСТЬ, СООБЩИТЕ МНЕ, ОБСУДИМ.

Есть объекты, куда даже не стоит идти.
Главное правило успеха и спокойствия - понимать, что выписка ЕГРН с фамилией Собственника при проверке - это одна ступень (верхняя) и учитывать, что внизу еще два пролета с такими ступеньками. И, даже состоявшаяся сделка, это 30% счастья. Основное - это Ваша спокойная (юридически) жизнь в квартире после сделки.

В последнее время критически часто я имею контакт с очень приятными и образованными людьми - Покупателями, которые не понимая ничего в недвижимости, идут на покупку самостоятельно и сидят на сделке, как младенец после рождения, в полном непонимании и самое печальное, с полным доверием ко мне. Я представляю интересы ДРУГОЙ СТОРОНЫ! И мне важна именно она.
Я, как и 90% риелторов в Москве, просто не берем в работу объекты с "мутной" историей. Но есть 10% участников рынка, которые специализируются именно на таких объектах (комиссии в разы выше), а деньги решают все.

Итак... Перед просмотром необходимо выяснить все до мелочей, а уже потом интересоваться видом из окна и его планировать. Если Ваш риелтор задает вопросы по истории права и прочему Собственнику на просмотре, можно смело его менять на другого, он не Профи. Если Вы продавали квартиры самостоятельно когда- либо, то первый вопрос Эксперта был именно о Вашей правоустановке (это правильно).

Все стоит денег, даже хорошая история объекта. Сколько переплатить за это, каждый решай сам. По практике идеальное сочетание стоит +500т. Данные средства это инвестиция. При продаже они легко вернуться, т.к. риелтор Покупателя будет оценивать объект именно с учетом этих факторов. Учитывайте, что каждая сделка (как и продажа машины) ухудшает историю права и влияет на стоимость очень существенно. Я часто встречаю Покупателей, которые ничего не понимают в процессе совсем и считают, что основное это низкая стоимость и выписка из ЕГРН и готовы взять тухлое яйцо, но на 5 рублей дешевле. Не вставайте в этот поток, они идут по кривому пути.

ХОЧУ КОМПЛЕКС

Цель любого добросовестного риелтора (их много), который качественно выполняет свои функции перед Клиентом - максимально высокая отдача или покупка объекта по- минимуму. Для этого хороши все способы, даже "аукцион" , откат или возврат аванса в пользу другого Покупателя. Обижаться на это не надо, а нужно воспринимать, как партию в шахматы, где Ваш риелтор (если он есть) играет партию на Вашей стороне и может бросить аванс, переходя на более выгодный для Вас вариант. Делал ли я так - ДА. Потеряв 50т аванса, мы брали другой объект с выгодой 600т. Математика проста (550т) на ресторан.

Как правило, при экспонировании на площадках, я вывожу стоимость объекта +/- 300т от рынка. Поэтому, слышать фразы типа той, которую я описал выше, без улыбки не могу и всегда желаю не потерять мой телефон и не удалять предложенный мною объект из своей подборки.
Частенько (очень) такие "счастливчики" перезванивают недельки через две с рассказами и возмущением, что им вернули аванс, а сначала предложили "приподняться" на 500т. перед сделкой. Почему, в отличие от стран загнивающего запада у нас используется в 97% Авансовое соглашение, а не Договор Задатка, как там? Посмотрите текс того и другого и сравните...
Если просто, то приняв Аванс от Вас по "сладкой цене", Представитель продавца имеет гарантированную отдачу, но продолжает "рыть копытом" и искать более высокую (респект). Я никогда не обижаюсь на своих коллег, вернувших мне аванс, даже отношусь с уважением (бывает редко), т.к. у меня есть способы страховки от этого, даже если объект ниже на 700т, как у "счастливчика".
Даже если Ваше требование выполнено и объект снят с рекламы, опытный "паренек" легко сможет искать Покупателя на отдачу выше без рекламного объявления. Свой секрет раскрывать не буду...
Еще один способ, куда я обычно не лезу при подборе объектов, либо лезу, но с использованием определенных инструментов - "Аукцион", сталкивание лбами и игра на повышение, через возврат авансов в пользу нового Покупателя. Применяется для быстрой отдачи объекта, причем, по рыночной стоимости, т.к. новые Покупатели сами поднимают цену.

В итоге... Можно ли авансировать и купить объект ниже реального рынка? Мой ответ ДА, на сколько дешевле? На 500 -700т, выше крайне затруднительно. Как это сделать? Каждый решает эту задачу индивидуально если обладает опытом и инструментами. Авансировав, попробуйте удержать до банка!

ХОЧУ ОТВЕТЫ

НАЧНИТЕ СЕГОДНЯ ПО
ПАРТНЕРСКОЙ ПРОГРАММЕ

АНАЛИТИКА
И МОНИТОРИНГ

Я не люблю давить на юридические "страшилки", как многие Риелторы (юристы), я Торгаш с пеленок, поэтому излагаю Вам про "технические и системные ошибки", рассказываю об инструментах, схемах и тактиках продаж и покупок. Эти вещи, их знания, приносят 50% успеха при сделках.
Оставшиеся 50% это юридические тонкости и Сопровождение (в Разделе).

ПРАВОУСТАНОВКА
И СОБСТВЕННИКИ

К СОЖАЛЕНИЮ многих, в Москву докатились, несколько лет назад, "Южные технологии" продаж недвижимости и судя по- всему профессиональные участники. Кто хотел купить квартиру в Сочи меня сразу поймут. До 70% рекламных объявлений на определенных ресурсах являются спамом для захвата и последующей "обработки" потенциального желающего купить объект. Если Вы начали аналитику с такой площадки, то понять потом, почему все квартиры раскупают, как пирожки будет сложно. Не бывает двушки на Большой Якиманке в клубном доме с фантастическим видом за 15 млн. рублей - это стоимость "одного из 5 санузлов" в такой квартире.

Мои долгие объяснения и ответы на реплику человека: "А я видела на А.... такую же квартиру в этом доме за 3 рубля, но вчера", обычно заканчиваются успешно, но переместить мысленно на рыночной уровень бывает Покупателя не просто. Если Вы попали "на сбор мусора" и провели аналитику и мониторинг на непрофессиональном (полупрофессиональном) ресурсе, то его результат стремится к нулю. Понять это можно, учитывая следующее:

Вас ведут не на тот объект, который Вы видели на картинках
Цена объекта существенно ниже аналогов и очень красивые фото
Вам говорят, что час назад объект авансировали, давайте посмотрим другой
Вам предлагают "бесплатный сыр" и готовы помочь "за спасибо".

Вы имеете список контор, работающих по таким схемам или готовы тратить время на "мусорные" предложения?

АВАНСИРОВАТЬ
НЕ ЗНАЧИТ КУПИТЬ

ХОЧУ ПОДРОБНЕЕ

Качественные история, правоустанавливающие документы и Собственники - стоят денег.
Я предпочитаю переплатить, это потом возвращается при продаже легко...

ПОКУПКА НЕДВИЖИМОСТИ

В разделе "ПОКУПКА" я очень кратко расскажу о правильных стратегиях ПОКУПКИ объектов, определения цены для сделки, анализе реального предложения и продаж.
Успешная сделка - это покупка объекта по минимальной цене (с учетом качества правоустанавливающих документов).
Добиться успеха можно всегда!
Основное условие для этого - сокращение ошибочных действий.

Подготовка к Покупке и определение ценовой "вилки" сложный и долгий период. Нельзя использовать для этого "грязные" рекламные ресурсы, которые наполнены "заманухами" по цене, которой быть не может.

"Мне повезло, я внес аванс за квартиру в соседнем доме, которая дешевле на 700т твоего предложения", частые фразы радостного Покупателя, который смотрел мой объект. Ник нейм "счастливчик"...

СОПРОВОЖДЕНИЕ СДЕЛОК

МИНИМАЛЬНАЯ СТОИМОСТЬ УСЛУГ ПО СОПРОВОЖДЕНИЮ

ПРИ УСЛОВИИ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО СОТРУДНИЧЕСТВА ПО ПАРТНЕРСКОЙ ПРОГРАММЕ И ЕСЛИ ОБЪЕКТ ПРИОБРЕТАЕТСЯ ПАРТНЕРОМ БЕЗ МОЕГО УЧАСТИЯ:

ВЫЕЗД НА СДЕЛКУ, ДОГОВОР С УЧЕТОМ ОСОБЕННОСТЕЙ ОБЪЕКТА И СОБСТВЕННИКОВ, ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ СОГЛАШЕНИЯ И АКТЫ

КОНСУЛЬТАЦИИ ПО ЧИСТОТЕ ОБЪЕКТА И ПРОВЕДЕНИЮ СДЕЛКИ

Никому не хочется работать "за себя и за того парня", на котором решили экономить участники процесса.
К таким участникам сделки уже давно сформировано определенное отношение в среде и некоторые риелторы сразу определяют сумму гонорара при условии выхода на сделку с самостоятельным Продавцом или Покупателем. Некоторые, хлопают в ладоши и воздают хвалы небесам, умоляя их "не спослать разум пришедшему без риелтора", который может накопать в истории детали из-за которых нужно будет понизить цену, тысяч на 500. Третьи будут готовы доплатить Вам по "неустановленной" причине...

Важно понимать, что даже заплатив ему - Вы не являетесь его КЛИЕНТОМ. Вам покажут ЕГРН и глухонемую бабушку с инвалидностью и скажут, что приватизация - первичные идеальные документы, но не покажут отказников, которые могут "припереться" к Вам с чемоданом жить (по Закону РФ), а для бабушки не соизволят привезти сурдопереводчика, как того требует Закон и условия сделки. У Вас есть доступ к мед. карте бабушки? Вы ее увидели первый раз? А в цепочке альтернатив может быть еще и дом престарелых на выезде...

Если риелтор работает с ликвидным объектом, а не с "висяком" по астрономической цене и видит на просмотре Покупателя без риелтора, то часто принимает решение просто избежать этого участника сделки. Вы не купите хороший объект (скорее всего). Причина одна - часы объяснений и полный ликбез по каждому пункту, сто вопросов и возможные вариации и исполнения при закладке в Банке.

Когда сделка простая - одна квартира, это одно, а когда выстраивается цепочка из 3-5 альтернатив, то Участники без риелтора становятся грандиозной обузой для всех. Кто их будет брать на поруки - вопрос часто решается со скандалами уже перед сделкой.
Когда Вы становитесь участниками подобной сделки, Вы не сможете до Банка понять сколько квартир участвует и какой полк со стороны покупателей и взвод от продавцов будет в Банке выяснять отношения. Многие агенты скрывают до сделки ото всех сторон реальные цепочки, боясь, что с ними просто откажутся работать другие риелторы на первоначальном этапе. А уже "перед Банком" тебе говорят - сюрприз, закладка в сто ячеек и условия доступа на три листа, а сделка с 10 утра до закрытия Банка.

ХОЧУ ПРАВИЛЬНО

ХОЧУ ОТВЕТЫ

НАЧНИТЕ СЕГОДНЯ ПО
ПАРТНЕРСКОЙ ПРОГРАММЕ

ДКП И ДОП.
СОГЛАШЕНИЯ

Иногда можно "экономить" на комиссионных вознаграждениях и гонорарах.
Если Вы чувствуете в себе силы Продать или Купить самостоятельно, считаете, что Вы сделаете это лучше и выгоднее, нужно действовать... Но действовать без ошибок и предвидеть ситуации, о которых я здесь писал.

ОТНОШЕНИЕ
РИЕЛТОРОВ

Я всегда с большим Уважением отношусь к риелторам, которые начинают со мной спорить, ругаться, выяснять отношения и бороться за каждый прописанный дополнительный пункт в ДКП (типовой) или при составлении Дополнительных соглашений к нему. Сколько таких? Понимая друг - друга, мы часто потом встречаемся после сделки в кафе уже хорошими знакомыми без обид и с Уважением к позиции бывшего соперника.

Центры сопровождения сделок предоставляют хорошие ДКП, без сомнений, но они типовые
Каждый Договор дополняется в зависимости от ситуации с правоустановкой и Собственниками, историей объекта и т.д.
Часто требуется в дополнение для "прикрытия определенных частей" нотариальные обязательства, соглашения, согласия и прочее.
В Банке при альтернативе рекомендовано ознакомиться со всеми ДКП внимательно, т.к. при приостановке одного, кто то может остаться без метров, а кто то без денег.
Так же на предварительной встрече (обязательно) нужно оценить представителей участников сделки. Они могут не знать, что квартира, которую они продают (зацепили Продавца из Ави...) имеет "малолетних собственников", а сделка должна проходит под контролем опеки.
Ну и последнее... Если дедушка - собственник объекта, в середине альтернативной цепочки, решил стать самостоятельным Продавцом без риелтора, и внезапно захотел деньги за свою квартиру увидеть в руках, а не в ячейке, то можно идти домой...

ХОЧУ ПОДРОБНЕЕ

Если риелтор имеет в работе ликвидный объект с хорошей историей и знает, что без особых трудностей реализует его, то он старается избежать альтернативных цепочек и участников сделки без агента...

СОПРОВОЖДЕНИЕ СДЕЛКИ

Этап к которому многие относятся, как к незначительному действию и часто понимают уже в Банке, что пренебрегать этим этапом не стоило.
Добиться успеха можно всегда!
Основное условие для этого - сокращение ошибочных действий.

Каждая сделка индивидуальна, как и объект и, каждый ее Участник. 95% сделок проходит по типовому Договору, который предоставляет Центр сопровождения сделок или еще кто - либо...

СДЕЛКА, КАК

БИЗНЕС - ПРОЕКТ

ИНВЕСТИЦИИ
И ПРОЕКТЫ

Раздел для тех, кто готов рассмотреть Сделку с недвижимостью, как способ получения дохода, а именно, как бизнес - проект. Учитывая свой опыт и действия своих Клиентов, я поделюсь с Вами информацией
(не является призывом к действию) и вариантами, где можно попытаться заработать "копеечку", используя вложения в недвижимость или осуществляя проекты на ее основе.

Если Вы хотите и готовы вложить деньги в квартиру в любом случае и купить ее просто для себя, то сначала на ней можно попытаться заработать, причем больше, чем на арендном бизнесе, используя другие подходы.
Я объединил их в одном общем разделе, т.к. все способы получения дохода имеют похожую основу.

ПЕРЕПРОДАЖА КВАРТИР

ФЛИППИНГ НОВОСТРОЕК

ФЛИППИНГ АПАРТАМЕНТОВ

КАЖДЫЙ ИЩЕТ ПУТИ РАЗВИТИЯ БИЗНЕСА
МНОГИЕ РАССМАТРИВАЮТ ДЛЯ ЭТОГО НЕДВИЖИМОСТЬ МОСКВЫ

МИКРО ФЛИППИНГ КВАРТИР

МИКРО ФЛИППИНГ КВАРТИР

МИКРО ФЛИППИНГ НОВОСТРОЕК

МИКРО ФЛИППИНГ АПАРТАМЕНТОВ

С одной стороны это плохо для рынка, с другой хорошо, т.к. при правильном подходе на этих ошибках можно зарабатывать деньги. Москва наполнена стажёрами и агентами на "пару месяцев", которые решили попробовать себя в этом "легком" бизнесе перейдя из курьерской службы. Принимая Клиента в своем гламурном Агентстве они начинают с ним работу (продают квартиру с умным лицом), к ним подключается еще и группа самостоятельных Собственников - "риелторов". Это и есть целевая аудитория для полноценного "сотрудничества".

Если Вы изучили в соответствующих разделах мои труды и немного вдумывались в содержание, то поняли, что я начинаю Продажу объекта без его экспонирования на ресурсе для определения его рыночной стоимости с минимальным зазором (вилкой). В отличие от моих методов, многие вываливают объекты в продажу сходу, без подготовительного этапа, взяв за основу оценку ресурса или сделав аналитику и мониторинг на "мусорном ресурсе", где ценник на виртуальные квартиры - заманухи крайне низок.

Для успешного развития данного направления нужно несколько инструментов и условий:

Знать на каком ресурсе искать этих Продавцов и как с ними вести переговоры
Работать исключительно по узким секторам (микрорайонам), отслеживая досконально отдачу и не лезть за их пределы (3 - 4 ед.)
Учитывать, что ценообразование в одном микрорайоне основано на эффекте "домино", где все выстраиваются вряд за одной "доминошкой" не проводя мероприятия по зондированию дна рынка.

Пример: есть вариант за 18 млн - дно, следующий стоит 20 млн. , след 20.5 млн. При продаже объекта за 18 млн. (его уже нет) третий, четвертый и т.д. будут входить в рынок на основе 20.5+, т.е. на 2 млн. выше рынка. Из этого микрорайона можно уходить в другой сектор, где эти "доминошки" уже "сложились" через год потуг или наоборот входить в рынок с цифрой 19.5 млн. (с торгом) если Вы купили в этом микрорайоне квартиру ранее, зная дно 17.7 млн. Вот Ваша прибыль.

Учитывать цикличность рынка. Как и вся история, биржи, войны и прочее имеют циклы с разным временным диапазоном. Я их публикую в разделе "быстрая навигация". У недвижимости Москвы он равен 4 - 4.5 месяца, если нет сторонних факторов, типа скачка валюты с 60 до 100. В этом случае цикл выходит на новый виток (пик) раньше, т.к. люди начинают выходить из банкноты и брать недвижимость "за копейки", потом следует спад активности. Цена на квартиры в Москве тянется за валютой, но долго.
Ну и основное! Ошибочное ценообразование. Нужно отслеживать те дома, в которых нет квартир в продаже. Фактор ошибочного ценообразования велик именно в них. Участник (не в теме) будет выставлять объект "вслепую" и в 95% случаев он берет за основу оценку ресурса. Пример из практики: по оценке знаменитого ресурса объект стоит 18млн., при его реальной отдаче в 19.7. Он стал нашей целью!
Следует взять на контроль объект, выставленный самостоятельным Продавцом (собственником). Скорее всего он "просядет" ниже рынка в итоге, из-за того, что "серые" помощники будут постоянно "резать" его по цене, конкурируя между собой за "первый звонок" от потенциального Покупателя и он скатится в воронку.
Вот Ваша прибыль при правильном подходе.

МИКРО
ФЛИППИНГ

Краткий ликбез о понятии классический Флиппинг.
Флиппер - опытный риелтор, хороший прораб, аналитик и маркетолог, краевед, психоаналитик, опытный продавец со знанием стратегий и тактик продаж, геолог с волшебными очками (видит невидимые камни).

Итак... Берете убитую квартиру, обязательно в знаковом месте или с видовыми характеристиками (Ленинские горы, Поклонная гора, набережная Москва реки и т.д.), но с качественной историей права и правоустановкой!!! Вкладываете средства в тотальный ремонт (типа Евро - Рус, из материалов эконом), привозите туда хорошую мебель, картины Пикассо (из снимаемого теплого гаража) и делаете антураж супер уютного гнезда с убранством, как на картинках в журнале. Приход после продажи 3 - 3.5 млн. Мебель в гараж. Тема умерла (частично)...

Осталась позиция МИКРО ФЛИППИНГА - дизайнерский тюнинг, ранее подготовленного и отремонтированного объекта с минимальным бюджетом на его финальный ремонт (основа для ремонта уже есть). Аналогичен по формуле исполнения тюнингу авто. Вы покупаете готовую БАЗУ (квартиру, либо апартаменты).

Философию, название и "дорожную карту" этого направления бизнеса мы с моим Клиентом, а потом и Партнером вывели пару десятилетий назад, когда я "ляпнул" ему на сделке, что знаю, как в Испании можно взять гнездо дешевле рынка на 40 %. Человек был внимательный и вдумчивый и, хотел себе пару метров счастья у хорошего моря. Через две недели мы сидели в самолете рейса Москва - Пальма Де Майорка, с подборкой вариантов "банковской недвижимости" (изъятой банками у ипотечных должников). Потом месяц пьянства с бригадиром болгарских умельцев и переводчиком, чтобы детально узнать всю подноготную этого направления, т.к. тема в Европе была и есть весьма распространенная, а они готовили объект для продажи. Испанцы очень ленивые и на этом можно зарабатывать, что и делали болгары.

Учитывая специфику российского ума, мы немного переделали ФИЛОСОФИЮ ЭТОГО БИЗНЕСА на русский манер и начали движение вперед. Наш вариант философии был и остался до этих дней следующим: БЕЗУБЫТОЧНОСТЬ ПРОЕКТА ДЛЯ ИНВЕСТОРА И ПОКУПАТЕЛЯ НЕДВИЖИМОСТИ - ОСНОВНАЯ ЦЕЛЬ. ПЫТАЙСЯ ЗАРАБОТАТЬ, ЕСЛИ НЕ ПОЛУЧИТСЯ ОСТАВЬ СЕБЕ. Смысл всем понятен, я надеюсь... Он брал для себя метры, но готов был на этом сделать бизнес!

На МИКРО ФЛИППИНГЕ я остановлюсь подробнее, т.к. интерес к этому направлению очень живой у многих и многие инвесторы на этом зарабатывают. Я расскажу сжато. Если будет чувствоваться Ваш интерес, я буду дополнять. Суть данного бизнеса в том, что необходимо подобрать объект с уже нормальной отделкой (желательно по схеме, описанной выше "ПЕРЕКУПКА"), который Вы должны привести в состояние современного уютного гнезда (т.е. объект со старым, но хорошим ремонтом) с убранством за минимальные средства (на ремонт), чтобы не вывалиться за пределы рынка + вложиться в его "упаковку" (плавающая величина). История и правоустановка должны быть хорошими (идеальными)!!!! Локация, выбор микрорайона и серии дома, в целом 80% успеха. На ресурсе я пишу исключительно об ошибках, дабы Вы не "наступали на грабли". О наших первых шагах в Москве и первых ошибках 20 лет назад:

Выбор объекта под эту тему не в том доме и не в том микрорайоне. Мы использовали два объекта, которые принадлежали Партнеру. 16 эт. панель в Беляево и 9 эт. панель на Вернадского. Он их использовал под арендный бизнес.
Определив дно авансами мы зафиксировали стоимость и состояние объекта. Сделали ремонт в рамках нашей стратегии. И за две недели до его окончания начали подготовку к продаже. Цель - отдать объект за 1.5 - 2 месяца (это важно).
Отправив Жену партнера на Пальму, мы перевезли в новые объекты часть мебели из его квартиры. Получилось супер, но именно в квартире!
Уровень панели, входной группы, двора, локация, все в куче не соответствовало объекту.
Итог мероприятия - отдача практически в ноль в установленный программой срок (это важно).
Мебель поехала обратно, жена ничего не заметила.
Мы пошли дальше, но уже с частью опыта и начали приобретать объекты уже под тему и на основе чёткого понимания и ТЗ.

Вывод: нельзя входить (делать старт) в этот бизнес с исходного объекта, который принадлежит Вам если он не соответствует определенным критериям и параметрам: уровень исходного ремонта, локации, серии дома и т.д. Можно пробовать на нем отточить детали и оценить выбранных мастеров.
Серии панельных домов ниже КОПЭ, КОПЭ М - Парус, П 44 Т (ТМ) и аналогов лучше не рассматривать. Чтобы было понимание: хорошо зарекомендовали себя для темы в свое время комплексы ЖК от Ведис групп "Марфино", "Мичурино", "Нагатино". Отличная отделка входных групп, дворы и прочее... Район Черемушек с п 44 Т и монолитами. Можно рассматривать точечную застройку бюджетными монолитами для переселенцев (реновация). В бизнес сегмент лучше не входить. Входная группа с кучей рекламных листков на полу в цементе, вариант тоже не наш.

Возможно, Вы встречали на нормальном ресурсе объекты, которые являлись реальными и актуальными, но их экспонирование выгодно отличалось от остальных. Качественные профессиональные фото, салфеточки, фужеры на столе, плюшевые тапочки, но главное это штучки (дешевые, но эффектные), цветовые решения и подбор мебели под них и под стиль интерьера. Видно сразу, что в объекте никто не проживает и в кадр не попало нижнее белье Собственника и лицо риелтора в зеркале. Эффект потрясающий -"Его сразу хочется посмотреть и купить, поехали", частая реплика Покупателей, когда им отправляешь ссылку.

Скорее всего это объект, который представлен по нашей схеме. Народ зарабатывает деньги на МИКРО ФЛИППИНГЕ. Я рекомендую, выделять такие объекты и ездить на их просмотры, т.к. продавать их могут профессиональные участники - инвесторы, которые уже за годы наработали свои решения по ремонту, дизайну и мебели (можно копировать). И ГЛАВНОЕ, по локации этих объектов и сериям домов. Они работают командой с четким разделением функций (подбор и реализация, ремонт и контроль, поиск дизайнерских решений). Если Вы намерены войти в этот бизнес в одиночку или в команде со своим котом, то фиаско ждет обоих.

Мебель, свет и прочее (упаковка) - это тоже вложение в бизнес, но вложение "в себя" (оставляете и живете)! Продается вместе с квартирой (в плюс к цене), либо увозится на другой объект. Продать в плюс практически не реально! Можно идти двумя путями, покупать приличное на рынке, либо заказать реплику (кровать, диван) известных итальянских брендов. Я заказывал последнее (по цене одинаково). Интерьер нужно выполнять в стиле минимализм. Вывез (привез) стол, кровать, диван, коробку с тапочками (логистика). Плюс - квартира кажется больше. Шкаф для туфелек и кухню оставляете (фасады лучше освежить). Наклейку брендов с кранов не удаляете. Дизайн объекта (2-3 варианта) нужно отработать так, чтобы Ваш комплект "упаковки" идеально подходил к любому. В зависимости от класса дома и аудитории Покупателей меняется он незначительно.

Я вкладывался в свет, думая, что это даст хороший эффект (по 1300 евро за люстры Fabbian и по 500 евро в светильники), но это не влияет на Покупателя при просмотре. Можно идти путем китайского крутого светодиода и прилично экономить на "упаковке" Вашей конфеты. Мебель я брал из натуральной кожи (тоже вопрос спорный). Ошибки, но все познается на практике...
Ткань лучше смотрится при определенных колерах стены и свете и в разы дешевле. Не экономьте на качестве ткани. Дешевый диван ("стеклянный") может испортить весь эффект. Отрегулируйте и смажьте петли окон, рука Покупателя это оценит. Свет должен быть везде теплым, избегайте использование холодных диодов и лампочек.

Важная деталь - это ПРОСМОТР. На это мало кто обращает внимание и считает этот период незначительным. 90% совершают ошибки. Перед просмотром: пройдите с флаконом своего любимого парфюма (жены) от области консьержа и до квартиры. Перед выходом из лифта поставьте высокие вазы и повесьте постеры из резерва (потом уберите). В тамбуре лифтовой и приквартирной зоны свет должен быть ярким. Если есть мусор - не ленитесь и уберите!!! Закройте курящего на площадке соседа на балконе вместе с его драным стулом. И основное на этом этапе - встречайте гостей внизу!!! Пять минут совместного похода до квартиры. У Вас есть время, чтобы понять слабости Покупателей, их приоритеты, желания и на это сделать акцент во время просмотра и после. Проводите, продолжая общение внизу. Ваше дружелюбие, внимание, уважение и харизма будут хорошим бонусом к цене и их решению.

Итак, основное на сегодня: Бюджет на ремонт: 300 - 600т и усмирительная рубашка от желания "ну еще немного и все!".
Бюджет на "упаковку": не ограничен (приобретайте под себя, чтобы оставить в итоге).

В ЮЗАО, где я люблю "промышлять", для этого проекта отлично подходят свежие дома, построенные под программу реновации. Их будут строить еще долго. В отличие от "лужковских" реновационных домов, отделка в новых весьма достойная и остается прилепить пять листов гипсокартона по периметру потолка (сильно не опускать), сделать подсветку и исполнить из остатков декоративную нишу под кровать с красивыми обоями внутри. Повесить панно, дешевые, но крутые по дизайну люстры, картины, расставить вазы, положить пяток плюшевых игрушек и пару пушистых тапочек, обязательно шкаф-купе для туфелек.
Я называю такой ремонт "ВАУ!" и всегда на просмотре смотрю на глаза Женщины, которая входит в квартиру и в них всегда читается именно это слово... Объект продан! Стоимость квартир в домах (монолит) указанной категории весьма приятная.

Для данного направления можно подбирать объект практически в любом районе и доме, лучше свежая панель в уютном микрорайоне (как для себя) хорошей серии, реновационный монолит, сталинские кварталы, но объект с готовым (не требующим ремонта) санузлом, т.к. в него "может уплыть" вся желаемая прибыль.

Теперь еще о главном...

Тема срабатывает за счет дизайна. Т.е. можно просто налепить гипсокартон на стену и потолок, выравнивая их, а можно налепить его уже с использованием дизайнерского решения, но без выравнивания, которое позаимствовать в сети и, раскрасить в модные и актуальные цвета. Этим понятие МИКРО ФЛИППИНГ отличается от косметического ремонта. Думать нужно больше!!!
Необходимо четко понимать Аудиторию на которую Вы рассчитываете и в соответствии с этим делать отделку, подбирать цвета и сам объект. Для сталинок не подходит одно - аудитория своя, без оранжевых стен и синего неона, молодежная панель - модерн + хайтек и т.д. Помните, что Вы берете квартиру для себя, но с желанием на ней заработать.
Нельзя делать ремонт, как "для себя", прибыли не останется. Можно, на старые короба кухни заказать новый фасад, перекинуть двери, но не зарываться в мелочах, на них уходят бешенные деньги.
Учесть, что смету, которую Вам рисуют, нужно умножить на 1.5 или делать отделку частями - одни мастера стены, другие двери и т.д. Так контролировать расход бюджета лучше и можно сказать стоп на определенном этапе и, ударив себя по рукам, отдавать объект.
Что лучше берут? Это я про дизайн... Вопрос частый и основной, т.к. от этого зависит успех всего мероприятия. Долгие годы я пытаюсь найти КАЧЕСТВЕННЫЙ ответ, но в итоге его нет. Понятно одно, когда инвестор делает дизайн на свой вкус результат хуже, чем он делает по четырем шаблонам из сети. Я использовал для аналитики площадку PINTEREST и ее тематические разделы. По количеству лайков можно сделать примерный вывод, что нравится людям, а что нет. Не нравятся вензеля и рамки на стенах, это я понял точно. Это катит для Коммунарки.
Можно пройтись по объектам Новой Москвы, где отделку предлагает застройщик. Отделка по качеству не очень, но отделы маркетинга у них неплохие и опыта у них в достатке, а нам нужна цветовая гамма и мелкие решения для красоты, чем они и берут клиентов. Уровень "размаха" на ремонт и его вид тоже должен быть примерно, как у них.

Основное, что всех интересует... Цена входа. Берем двушку 17 - 19 млн. Однушка 13 -14 млн. Данные объекты сегодня находятся в нормальном спальном и престижном районе Москвы. Цена обеспечивает гарантию успеха. Есть те же дрова, но за 13 / 9 млн., район, где Ваше творчество не оценят скорее всего или оценят крайне низко.
Сроки ремонта: мах 1.5 месяца, Срок Продажи: до 3 месяцев, Примерная прибыль: около 800+т.
В период ремонта и продажи идет поиск следующего варианта и подготовка правильного объяснения для риелтора Покупателя, почему продаете. Лучше говорить честно - мой бизнес.
Забыл еще ВАЖНОЕ: как можно сократить расходы на Проект. Мы применяли это в трехкомнатной квартире (лучше не использовать). Выходя явно за рамки бюджета на ремонт, сделали дизайнерские изыски в определенных помещениях (коридор, кухня, ванная комната / санузел), остальное пошло в режиме классического косметического ремонта, но с эффектным светом и люстрами. Мы назвали проект "Вау!, при входе". На просмотре нужно специфично работать, чтобы "Вау!" от коридора до кухни не прошло. Вы этому научитесь! Можно так комбинировать. Только сначала нужно понять аудиторию - если планируете удивить молодежь - спальня, ванная комната и кухня для девочек. Если под пожилых - им гостиная и кухня в скандинавском стиле. Коридору (двушка распашонка, трешка - зона первого шага) я рекомендую уделят особое внимание, т.к. Покупатель, получив "визуальный допинг" с порога будет именно его помнить после просмотра.

С недавних пор все стали риелторами, агентами, экспертами и прочими специалистами по недвижимости, включая самостоятельных Продавцов...

ПЕРЕПРОДАЖА
НЕДВИЖИМОСТИ

Добиться успеха можно всегда!
Основное условие для этого - сокращение ошибочных действий.

Ранее тема флиппинга в Москве была очень актуальна и приносила хорошие деньги, но сегодня по-сути сдулась, как пузырь, после повышения цен на работу и стройматериалы...

Любое направление о чем я пишу в разделе связано с рисками "подвисания" объекта. Поэтому, нельзя рассматривать эти схемы, как устойчивый бизнес. Нужно относится, как к удаче и иметь про запас вариант сдать квартиру в аренду если не получается перепродать. Просто, при удачном стечении обстоятельств и условиях рынка, Вы получаете доход от годовой аренды+ за два - три месяца и идете дальше.

ФЛИППИНГ
НОВОСТРОЕК

По той же причине (дорогие материалы и работы) многие, вошедшие в рынок новостроек сейчас продают объекты, т.к. жить в цементе не комфортно...

Если Вы покупаете, как раньше, новострой в цементе, с мыслью сделать ремонт и в последующем продать объект и, получить прибыль, то... это можно назвать безумным решением.

Есть менее рисковый вариант. Учитывая, что количество сделок с использованием заемных средств велико, а заемщики пытаются взять максимальное количество метров и при этом все деньги бросают на первоначальный взнос, то есть ниша между "ремонтом и цементом". Отделка в стиле "White Box+" и "White Box-". Вы продаете в итоге ПОЛУФАБРИКАТ, который доводить до готовности будут уже Покупатели.

Застройщики Новой Москвы (дальше не хожу) выдают пределы жадности до того, что стало возможным купить объекты на вторичке у соинвестора на порядок дешевле. Разница в этой цене является местом для творчества и получения прибыли. Суть процесса проста... В зависимости от отделки и используя бюджет в виде той же магической цифры 300 -600т, необходимо довести квартиру до минимального жилого состояния (готовый санузел и пол). В расчете, что Покупатели будут делать ремонт постепенно, но смогут жить комфортно уже сразу. Если до подорожания квартиры в цементе брали на УРА, то теперь их сложно продать даже на 3 млн. дешевле аналога с отделкой (типа Евро-Рус).

В этом варианте Ваш объект будет стоять в конкуренции по цене с ценой застройщика, но с частичной отделкой и пригодный для проживания или сдачи в аренду разнорабочим (не прихотливым).

МИКРО - ФЛИППИНГ
СДЕЛКА, КАК БИЗНЕС - ПРОЕКТ

ХОЧУ ПОДРОБНЕЕ

НАЧНЕМ
СЕГОДНЯ

МИКРО ФЛИППИНГ
АПАРТАМЕНТОВ

Сейчас многие Отели и комплексы переоборудуют под Апартаменты и предлагают их для Сделки.
 В основном в качестве получения пассивного дохода от арендного бизнеса...

Данный вид дохода нравится всем! Я же предлагаю рассмотреть этот вариант немного шире. Продавец объектов обычно делает предложение со стандартной (базовой) отделкой всех номеров. Иногда, по соглашению сторон допускается выделить Ваш апартамент (номер) и сделать в нем "тюнинг", а именно дизайнерский ремонт по формуле МИКРО ФЛИППИНГА.

На период продажи таких апартаментов необходимо опять использовать "упаковку" и привозить Вашу стильную мебель из гаража и ставить пушистые тапочки. В случае "зависания" позиции, Вы просто имеете возможность сдавать его в аренду, но уже с его повышенным статусом люкс в стиле "Олигарх в Куршевеле", что обеспечит хорошую загрузку, его конкурентоспособность и, однозначно, выделит его из семьи своих братьев по этажу. Мебель поменял - сдал. Продал - увез.

Интересно входить в такие Проекты на первом этапе переоборудования Отеля, т.к. в случае успеха у Вас есть возможность двигаться дальше не покидая локацию (цена растет по аналогу новостройки). Важно (очень) учитывать позицию апартамента на этаже, вид из окна, шум, шахту лифта, близость от холла (хождение по ночам) и прочее, т.к. при получении нескольких отрицательных отзывов Ваш "пассив" может превратиться в расходную часть по налогам и коммуналке.

На сегодня, есть несколько интересных и бюджетных локаций в ЮЗАО, одна из который Отель "Салют" на Ленинском проспекте, 158. Новая серия продаж на 7 этаже.
Будет интерес - обращайтесь, постараюсь сделать дешевле.

В резерве лучшие позиции на этаже именно для Вас!

ПАНЕЛЬНЫЕ

МОНОЛИТ РЕНОВАЦИЯ

БИЗНЕС КЛАСС

СТАЛИНКИ

Общие требования по СТАНДАРТУ ОБЪЕКТА для всех типов домов для МИКРО ФЛИППИНГА:

ВАЖНО! Ваша целевая аудитория - средний и выше уровень Покупателей, способных оценить Ваше творчество и за это заплатить, желающих жить в престижном округе и микрорайоне Москвы, благоустроенном и безопасном, ощущать себя жителем столицы РФ, а не столицы одной из стран ближнего зарубежья. Перед выбором микрорайона оцените его контингент (на детских площадках и в других общественных местах).

ОБЪЕКТ - КВАРТИРА / АПАРТАМЕНТЫ:

Объект со старым - потрёпанным, но качественным Евроремонтом (аналогом), который требуется "освежить" без глобального вмешательства. Все визуально ровное. Окна не требуют замены.
Объект с новым ремонтом (реновационные монолиты).
Дизайн интерьера значения не имеет.
Санузел / Ванная комната не нуждается в глобальном ремонте. Плитка уложена без видимых перекосов. Допускается освежение швов (без плиточных работ). Возможна замена сантехники и потолка.
Состояние полов и дверей обсуждается дополнительно.
Площадка без банок с сигаретами и дымящим соседом (желательно без общего хлама в проходах).
Обязательно - входная группа с ремонтом и консьержем, без ковров и диванов "с дачи", без запаха подвала и мусоропровода. Лифты в хорошем состоянии и без кучи маргинальных рисунков.
Исключение по входной группе - Сталинки.
Этаж от 3 и выше, последний по желанию.
Окна на проезжую часть лучше не рассматривать, за исключением хороших предложений по видовым характеристикам и локации.
Публика и обитатели подъезда. Минимум переселенных из снесенных по реновации домов. Заселяют подъездами (под реновацию / смешанные с коммерцией). Обратите внимание на парк машин около дома.

Требование к локации и инфраструктуре:

Спальный район среднего и выше класса (желательно не гетто). Престижные микрорайоны столицы.
Желательно детская современная площадка во дворе и теплый паркинг в шаговой доступности (найдите бокс на продажу).
Локация вблизи парков, скверов, других зеленых зон и водоемов только приветствуется.
Для бизнес класса рекомендуется огороженная территория (не критично).
Хорошо если панель стоит по соседству с Бизнес - кварталом (пример: Квартал 38А в ЮЗАО от Ремстройтреста).
Дома на "отшибе" микрорайона не пользуются спросом у указанной категории Покупателей.

СЕРИИ ДОМОВ:

Панельный свежий дом от 2000 года нормальной ходовой серии: КОПЭ, КОПЭ М-Парус, П 44 Т (П 44) и аналоги, включая бюджетные монолиты (реновация). Серии И 155 (Су 155 - лужковская реновация) лучше не использовать, т.к. мусоросборник с видом на парадную, запах на весь подъезд и у входной группы.
Можно более старые дома этих серий, но в престижных спальных районах Москвы. Желательно ЖК или точечная застройка в старых зеленых микрорайонах. Районы с традиционными устоями, как неблагоприятные для обитания, не подходят.
Дома бизнес класса следует рассматривать точечно. Год постройки не особо важен. Важна локация, статусность и отзывы об этом объекте архитектуры. Уровень дома Комфорт, Комфорт+, т.е. средне - бюджетный монолит лучше всего. Категорию Бизнес+ можно использовать на последующих этапах, после приобретения опыта работы по этому направлению.

Всем Успехов в делах,
удачных проектов и успешных сделок!

СТАНДАРТЫ ОБЪЕКТА ДЛЯ МИКРО ФЛИППИНГА

СТРЕСС
И СЕМЬЯ

Когда я был один, то мог спать на полу, пока моя мебель из квартиры ездила по объектам или лежала в теплом гараже.
Если Вы имеете семью, тем более с детьми и единственный объект Вы хотите использовать для осуществления своей ЦЕЛИ, то нужно сто раз подумать прежде, чем принимать быстрое решение о входе в этот бизнес. Это я про те варианты, когда инвестор, подготовив объект для продажи переезжает в квартиру всей семьей и в процессе проживания ее продает (типа по - максимуму). Потеря друзей для ребенка, смена локации и прочее - это реальный стресс и не стоит никаких денег. Я указал стандартные сроки продажи по рынку (+) и максимум - это Ваша иллюзия. Читайте раздел "продажа".

Некоторые принимают решение снять жилье для постоянного обитания в одном районе и заниматься этим направлением бизнеса по всей Москве. Но это у тех у которых есть уже наработки и опыт. Если Вы уже снимаете жилье, но есть наличные средства на попытку, то можно действовать, не "снимая с якорей" своих близких.

Работа с недвижимостью и строителями (подобием) одновременно - критически сложный момент для Вашей нервной системы. Бывало, я менял по три бригады за период простейшего ремонта. То, что я могу сделать за час, они делали за неделю. Постоянные сиесты и чаепития в Ваше отсутствие. Кто делал ремонт хоть раз, меня прекрасно понимает. Учитывая то, что основа этого направления это сжатые сроки и бюджет, нервничать нужно будет много. Постоянную бригаду иметь не получится, т.к. они сразу будут искать нового заказчика, а некоторые бегают между тремя одновременно и в одно время.

Прибавьте к этому еще моменты по поиску (беготня) и продаже объекта, даже если Вы работаете с риелтором и реально оцените свои силы. Некоторые участники даже при прибыли в 1.5 млн, тормозят на втором объекте и говорят, что слишком пагубно влияет на их отношения в семье и на здоровье в целом. Оставляют объект для себя и выходят из бизнеса. Нужны будут рекомендации по препаратам (рецептурные) для успокоения, пишите. Я попробовал все.

Добиться успеха можно ВСЕГДА!
Три современных ЛайфХака на удачу.

ЗАЕМНЫЕ
СРЕДСТВА

Я отвечаю на частый вопрос - он же "бизнес план" инвесторов всегда одним способом. Попробуйте просто продать квартиру под обременением. Виртуальную, даже с помощью отличного риелтора. А потом принимайте решение "отбивать ипотеку" быстрее путем МИКРОФЛИППИНГА...

Если Вы не продавали никогда такие квартиры, то я в двух словах объясню, где камни.
Они всегда продаются с дисконтом, даже от самого дна рынка. У Вас отсекаются альтернативные цепочки, а при них отдать квартиру можно дороже. Ипотека - отдать им можно дороже. Нужен клиент исключительно с наличными, без заемных средств. Такие Покупатели стоят в приоритете у риелторов и им делают хорошие предложения и скидки, Вы им не нужны. Для самостоятельных Покупателей этот термин, как ночной кошмар. Кому Вы будете продавать квартиру со своей желаемой прибылью? Кто Ваша целевая аудитория если 85% покупателей отвалилось?

Взяв квартиру удачно - на самом дне или ниже, поставив ее на обременение, шанс вернуть свое завтра будет крайне мал, без всяких ремонтов. У меня был человек (умный, хороший, порядочный и молодой), который шел этим путем со студиями в Новой Москве (одну брал в деньги, вторую в ипотеку). Итог мероприятия - продажа с экспонированием в 6 месяцев, с применением определенных инструментов, повышающих стоимость продажи и, по итогу, потеря всей вложенной суммы в ремонт + мое минимальное вознаграждение (ушел в минус). Потом компенсировал, пойдя уже правильным путем без ипотек, а с привлечением своего близкого друга. Эту студию я только ему продавал и консультировал по мелочам в процессе ремонта (это был не МИКРО, а ТОТАЛ). Он вошел по совету приятеля, который начитался небылиц в сети, как можно быстро закрыть ипотеку путем схем, похожих на МИКРОФЛИППИНГ.
Писал статьи явно не риелтор, а агент, который хотел на этом намыть деньжат, предлагая эти схемы для потенциальных Клиентов. Риелтор и Агент - это разные человеки (разная сущность и подход). Об этом в следующем и последнем...

Теперь основа лайфхака: такие квартиры нужно брать под свой проект по МИКРОФЛИППИНГУ если Вы сидите на наличных.

УСПЕШНЫЙ
ДУЭТ

Если Вы думаете, что работа риелтора на просмотре заключается в том, чтобы постоять и помычать, то Вам нужен Агент или кот, а не риелтор. Риелтор работает самостоятельно до просмотра и после него, а на просмотре он работает вместе с Вами дуэтом, смотря в сторону, но видя глаза Покупателя и его реакции (фиксируя их) на Ваш рассказ, который Вы подготовили вместе с ним заранее, выучили тезисы (я обычно пишу план) и структуру общения на просмотре с учетом того, кто пришел с Покупателем. Наша ЦЕЛЬ: продать объект выше рынка на 500т в первоначальном состоянии плюс получить 500т прибыли от ремонта, плюс бонус за старания при изучении своей партии на "скрипке" (завит от подготовки). Это не продажа стандартного объекта, с нижним бельем Собственников на лоджии. Они в соседнем доме или подъезде и стоят дешевле! Вы должны удивить и убедить... Просмотр - это основа Успеха. Для некоторых ЦЕНА - ВТОРИЧНЫЙ фактор и они купят Вас, а не соседа.

Кто пришел с купцом?

я определяю за первые 30 секунд, кто звонит, по первым словам из динамика, в соответствии с этим я веду разговор в разных ключах и ставлю перед собой задачи, выстраивая беседу. Поясню, и Вы сможете это проверить. Риелтор Покупателя сначала внимательно изучает описание, правоустановку, фото, локацию и еще много чего, сравнивает это с требованием Клиента, а уже потом набирает мой (Ваш) номер и задает детальные и профессиональные вопросы. Я понимаю, что с той стороны будет шахматная партия, весьма сложная, потому что этот соперник качественно работает на карман Клиента и может оказаться "профнаркоманом" - это риелторы, которые получают кайф от результата сделки и своей работы, продав или купив объект с максимальной выгодой для клиента, материальное - вторично. Они играют партию между собой, а проигрывать не любит никто!
если первые 30 секунд Вам мычат с вопросами: " а видна ли из окна Останкинская башня и что по правоустановке?", Вы понимаете, что Ваш собеседник Агент, который вырученные деньги от работы в службе Янд доставки потратил на белую рубаху, причем совсем недавно и одну, что он скорее всего очень жадный. В Вашем (моем) рекламном объявлении в первую очередь будет указана правоустановка и вид на башню в тексте и она будет на фото, если она рядом, т.к. это плюс к стоимости однозначно. Он не читал и не смотрел фото, а просто позвонил... Либо ищет собственника, либо Покупателю очень "повезло" с экспертом (хороший шанс для Вас).

Теперь основа лайфхака:

Жесты "тормозов": иногда Продавец в порыве страсти и любви к своему детищу начинает рассказывать лишнее или не о том.
Размещение персон на просмотре: они должны оказаться между Вами в центре. Беседа должна иметь трехсторонний вид (агента не замечаем), риелтор (следим).
Ведение беседы: переключение их внимания с одного на другое и акцент на детали (один про подсветку, второй про качество проводки), один начал про фасады кухни, второй рассказал, как долго он искал качественную фабрику.
Торможение персон на просмотре: помещение в приоритете (сделан коридор) вошли встали перед зеркалом в пол и посмеялись, один - что оно не из королевства кривых зеркал, второй привезли из Италии на руках.
Проводка персон далее: мимо косметики (одна комната), сразу в помещение с дизайном (вторая комната). Потом комната без дизайна, кухня или ванная с дизайном, в коридоре встали, сделали приятное дамам, сняв бахилы (предварительно оденьте).
Белые ковры, типа овца - накидать, как можно больше. Подчеркивают чистоту, уют и аккуратность собственника (потом свернуть). Столик красиво, но он визуально сожрет полкомнаты (на усмотрение).
Учитывать время суток и солнечную сторону. При ошибках выбора штор и закрыв их днем все станут серыми, голубыми или желтыми.
Показы лучше на вечер, но не совсем, когда темно. Идеальное время -закат. Больше подсветки. Днем видны все косяки прораба.
Комплементы и обслуживание Дам стоя у шкафа для их туфелек.
Остальное писать не буду...

Надеюсь, понятно, даже из этого списка, что успех получения, указанных выше сумм кроется в каждом пункте. Каждый пункт имеет свою стоимость. Чем лучше отыграет Ваш дует, тем больше пунктов по 100т я смогу сюда написать... И тем дороже будет билет на Ваш качественный спектакль в Вашем храме искусства.

Связаться через форму на сайте или по E-Mail

ЛЮБЫЕ ФОРМЫ СОТРУДНИЧЕСТВА
(ТРАДИЦИОННАЯ / ПАРТНЕРСКАЯ ПРОГРАММА)

«Нажимая на кнопку ОТПРАВИТЬ, вы даете согласие на обработку персональных данных и соглашаетесь c политикой конфиденциальности»